Le compromis de vente : définition et fonctionnement
Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat signé entre un vendeur et un acheteur dans le cadre d’une transaction immobilière. Il formalise l’accord des deux parties sur la vente d’un bien, en fixant les conditions de la future vente définitive. C’est une étape juridique essentielle avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Un engagement réciproque
Contrairement à la promesse unilatérale de vente, où seul le vendeur s’engage, le compromis de vente engage juridiquement les deux parties : le vendeur s’engage à vendre, et l’acheteur à acheter, à un prix déterminé. Ce contrat a donc une valeur contraignante : si l’une des parties refuse de signer l’acte définitif sans motif valable, l’autre peut l’y contraindre par voie judiciaire.
Contenu du compromis
Le compromis de vente contient toutes les conditions essentielles de la vente :
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L'identité des parties (acheteur et vendeur),
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La description précise du bien (surface, adresse, diagnostics techniques),
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Le prix de vente et les modalités de paiement,
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La date limite de signature de l’acte authentique,
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Les conditions suspensives, notamment l’obtention d’un prêt immobilier,
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Le montant du dépôt de garantie (en général entre 5 % et 10 % du prix),
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Les charges, servitudes éventuelles ou règles d’urbanisme.
Le délai de rétractation
Après la signature du compromis, l’acheteur bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours (depuis la loi Macron de 2015). Durant cette période, il peut annuler la vente sans justification ni pénalité. Le vendeur, lui, ne dispose pas de ce droit de rétractation.
Le rôle des conditions suspensives
Le compromis inclut souvent une clause suspensive d’obtention de prêt : si l’acheteur ne parvient pas à obtenir son financement dans le délai imparti (généralement 30 à 45 jours), la vente est annulée sans frais, et le dépôt de garantie est restitué.
Signature et formalisme
Le compromis peut être signé sous seing privé (entre particuliers ou avec une agence) ou devant notaire, ce qui lui donne une force probante supérieure. Il constitue une étape cruciale, engageant les deux parties dans le processus de vente.
En résumé, le compromis de vente est un contrat préalable qui sécurise la transaction immobilière. Il formalise l’accord entre acheteur et vendeur tout en laissant le temps de régler les derniers aspects techniques, juridiques ou financiers avant la vente définitive.
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